Особенности совершения сделок с земельными участками

Настольная книга нотариуса / Земельное право в нотариальной практике / Особенности совершения сделок с земельными участками

Страница 5

Другой особенностью отчуждения доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является упрощенный порядок извещения участников общей долевой собственности о предстоящей возмездной сделке с долей в праве общей собственности при условии, что участников общей долевой собственности более пяти. В этом случае участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если собственниками отчуждаемого земельного участка являются несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане, сделки с земельными участками совершаются с соблюдением п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК. Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего подопечному, сдаче его в аренду и т.п. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

Договор продажи земельного участка должен предусматривать цену этого участка. Цена в договоре продажи земельного участка является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

В случаях, когда цена земельного участка установлена на единицу его площади или иного показателя ее размера, общая цена такого участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю земельного участка.

Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи земельного участка либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданный земельный участок производится сторонами после передачи участка покупателю (продажа в кредит или в рассрочку), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи земельного участка покупателю и до его оплаты участок, проданный в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта договора (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона.

При оформлении договора мены, объектом которого является земельный участок, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже земельных участков.

Как уже отмечалось, объектом купли-продажи, впрочем, как и иных сделок, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.