Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

Настольная книга нотариуса / Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества / Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

Страница 19

В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество и необходимости представления договора в органы государственной регистрации недвижимости. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

У нотариусов иногда возникают затруднения, что именно является объектом регистрации при отчуждении недвижимости. В соответствии с действующим законодательством при условии, что право собственности продавца было зарегистрировано ранее, регистрации подлежат:

при заключении договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком:

– договор купли-продажи;

– переход права собственности на жилой дом к покупателю;

– переход права собственности на земельный участок к покупателю;

при заключении договора дарения любой недвижимости вместе с земельным участком:

– договор дарения;

– переход права собственности на недвижимость к одаряемому;

– переход права собственности на земельный участок к одаряемому;

при заключении договора ренты, при котором под уплату ренты передано любое недвижимое имущество вместе с земельным участком:

– договор ренты;

– переход права собственности на недвижимость к плательщику ренты;

– переход права собственности на земельный участок к плательщику ренты;

при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости вместе с земельным участком:

– переход права собственности на жилой дом к покупателю;

– переход права собственности на земельный участок к покупателю.

В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем – «обещание дарения»). Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.

При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками. 9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества